Stadio del Napoli: il punto non è se De Laurentiis ha un miliardo ma se ha un progetto credibile per la finanza

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Il nuovo stadio del Napoli: un titolo o un progetto? Per costruirlo non bastano architetti e ingegneri, serve prima un progetto finanziabile

Qualcuno dice che un nuovo stadio può costare più di un miliardo. Un miliardo è una cifra perfetta per smettere di ragionare. Appena compare, molti spostano i termini della questione, la personalizzano. La discussione diventa: ma De Laurentiis ce li ha? Probabilmente è la domanda sbagliata. In questo dibattito politico-mediatico ci sono molti attori. Ma finora, uno dei principali è rimasto piuttosto defilato dal dibattito: la finanza.

Il sindaco Manfredi, parlando dell’ipotesi di un nuovo impianto, ha riferito che De Laurentiis aveva ricordato come per realizzare uno stadio moderno possa essere necessario investire ben più di un miliardo e che l’operazione dovrebbe essere sostenuta da fondi privati. Regione e Comune hanno escluso, allo stato delle cose, investimenti pubblici diretti nella costruzione di un nuovo stadio commerciale, pur manifestando disponibilità a sostenere amministrativamente il progetto. Tutto chiaro. Tranne un dettaglio.

Fondi privati non significa soldi del Napoli. O almeno non significa necessariamente solo soldi del Napoli. Questa distinzione sembra da commercialista e invece potrebbe decidere se il nuovo stadio resterà una conferenza stampa o diventerà cemento.

Il costo complessivo di un investimento e il capitale che deve mettere chi lo promuove sono due numeri diversi. Nelle grandi infrastrutture accade normalmente. Il promotore mette capitale proprio, ma intorno costruisce una struttura finanziaria fatta di debito, investitori, contratti commerciali e flussi futuri. Tradotto in lingua calcistica: il Napoli non deve necessariamente avere un miliardo in banca. Deve avere un progetto abbastanza credibile perché qualcun altro sia disposto a metterne una parte. Che è molto più difficile.

Uno stadio moderno non è solo vendita dei biglietti

Del progetto conosciamo ancora poco. Rappresentanti del Napoli hanno confermato un sopralluogo in un’area ritenuta idonea e l’esistenza di una progettazione realizzata per un’altra area e potenzialmente trasferibile. De Laurentiis ha aggiunto due numeri: 70mila posti e 120 skybox. Il Napolista ha inoltre riportato che l’ex area Q8 di San Giovanni a Teduccio misura circa 38 ettari e sarebbe stata valutata tra 50 e 60 milioni di euro.

Si può naturalmente discutere di curve, visuale, parcheggi e distanza dal campo. Ma se guardiamo lo stadio come investimento, i 120 skybox potrebbero essere più interessanti dei 70mila posti. Perché uno stadio moderno non produce ricavi soltanto vendendo biglietti per Napoli-Frosinone. Hospitality, naming rights, sponsor, ristorazione, eventi, concerti, parcheggi, museo, visite, retail, premium seating: sono tutti flussi che possono trasformare un edificio utilizzato principalmente nei giorni delle partite in un’infrastruttura capace di produrre ricavi per dodici mesi. E, se sufficientemente prevedibili e in alcuni casi contrattualizzati in anticipo, quei ricavi possono anche contribuire a rendere il progetto finanziabile.

È qui che cambia il film. Immaginiamo, solo per capire il meccanismo, una società separata. Chiamiamola Napoli Stadium Development. Il nome è inventato. Il concetto no. Questa società potrebbe possedere il terreno, costruire lo stadio e gestirne una parte dei ricavi. Il Napoli potrebbe conferire capitale e magari il terreno. Un investitore infrastrutturale potrebbe mettere altro capitale. Le banche potrebbero finanziare una quota dell’investimento. Sponsor e operatori commerciali potrebbero anticipare denaro in cambio di diritti pluriennali. È una delle logiche del project finance: organizzare il progetto attraverso una società veicolo e costruire la capacità di rimborso intorno ai flussi di cassa che l’infrastruttura dovrebbe generare. Naturalmente non è una macchina per fabbricare soldi. È una macchina per distribuire rischi.

Quel che hanno fatto Juventus, Tottenham e Real Madrid

Qualcuno deve assumersi il rischio della costruzione. Qualcuno quello della gestione. Qualcuno deve credere nei ricavi futuri. Il rapporto di lungo periodo tra il Napoli e il nuovo stadio dovrebbe essere sufficientemente solido e contrattualmente definito. E chi mette capitale vuole essere remunerato. La finanza, insomma, non fa sparire il rischio. Lo distribuisce. E chi promuove un progetto deve normalmente mettere qualcosa sul tavolo: capitale, terreno, garanzie, impegni contrattuali o ricavi futuri. Lo chiamano skin in the game. A Napoli potremmo tradurlo più semplicemente: cominciamo a vedere le carte.

Non sarebbe neppure una rivoluzione importata da Wall Street. Quando la Juventus finanziò il proprio nuovo stadio, l’investimento complessivo nell’area arrivò a circa 150 milioni di euro. La copertura non proveniva da un unico assegno dell’azionista. Comprendeva 60 milioni di finanziamenti, i flussi derivanti da un accordo commerciale che prevedeva un minimo garantito di 75 milioni anche in relazione ai naming rights e ad altri diritti commerciali e la valorizzazione delle aree commerciali adiacenti.

Il punto non è confrontare i 150 milioni di allora con il miliardo di oggi. Il punto è il metodo.

Nel calcio europeo il modello si è evoluto ancora. Nel 2022, il Real Madrid ha concluso un accordo attraverso il quale ha ricevuto circa 360 milioni di euro; in cambio, un investitore finanziario ha acquisito per vent’anni il diritto di partecipare alla gestione di determinate nuove attività commerciali del Bernabéu. In termini economici, significa monetizzare oggi una parte del valore che quelle attività potranno generare domani. È un concetto molto interessante. Non vendi necessariamente il club. Non vendi necessariamente lo stadio.

Per il Napoli potrebbe significare, in astratto, monetizzare oggi una parte dei ricavi futuri di hospitality, eventi, naming rights o altre attività per contribuire a finanziare la costruzione. Naturalmente dipenderebbe dal valore di quei ricavi e dal prezzo richiesto dall’investitore per anticipare oggi capitale contro guadagni futuri. Perché c’è sempre un prezzo. Poi c’è il debito. Non necessariamente al posto dei partner: spesso insieme ai partner.

Il Tottenham, dopo la costruzione del nuovo stadio, nel 2019 rifinanziò 637 milioni di sterline di indebitamento attraverso 525 milioni di private placement presso investitori statunitensi e altri 112 milioni di finanziamento bancario, con una durata media di circa 23 anni. Ancora una volta, non significa che Napoli debba copiare Tottenham. Significa che un’infrastruttura destinata a vivere per cinquant’anni non deve necessariamente essere finanziata con la stessa logica con cui si compra un centravanti.

La questione non trascurabile dei 38 ettari

E poi ci sono quei 38 ettari. Qui la questione diventa forse ancora più interessante. Se l’area fosse effettivamente quella ex Q8 e se le condizioni urbanistiche lo permettessero, il progetto potrebbe essere molto più grande del solo stadio. Hotel, ristorazione, intrattenimento, retail, servizi, parcheggi, strutture sportive, uffici: non sappiamo oggi cosa possa effettivamente essere autorizzato e sarebbe prematuro presentarlo come parte del progetto. Ma finanziariamente la domanda è inevitabile: stiamo parlando di uno stadio o di un pezzo di città?

Perché sono due investimenti completamente diversi. Un operatore immobiliare potrebbe investire nelle aree commerciali. Un fondo infrastrutturale nello stadio. Una banca potrebbe finanziare una parte del debito senior. Un operatore specializzato potrebbe partecipare alla gestione dell’hospitality. Uno sponsor potrebbe anticipare parte del valore dei naming rights.

Sono possibilità, non ancora il “progetto” del Napoli. Ma mostrano perché la dimensione dell’area e ciò che sarà eventualmente possibile costruirvi rappresentano elementi centrali dell’equazione finanziaria. Il Napoli potrebbe così restare il soggetto industriale centrale senza necessariamente finanziare tutto. La vera negoziazione, a quel punto, non sarebbe soltanto con il Comune, dove nel frattempo, considerati i tempi di questi progetti, potrebbero anche essere cambiati gli attori. Sarebbe con il capitale.

Quanto deve mettere allora il Napoli o il soggetto promotore? Non lo sappiamo. E oggi chi fornisse una cifra precisa non starebbe facendo informazione. Starebbe costruendo uno scenario. Potrebbero essere cento milioni, duecento, trecento o molto di più. Dipenderebbe dal costo finale, dal valore del terreno, dai ricavi attesi, dalla quantità di debito sostenibile, dal capitale disponibile da investitori terzi e soprattutto da quanto dell’economia futura dello stadio il Napoli fosse disposto a condividere.

Il nodo della governance

Perché c’è sempre un prezzo. Più capitale mette il Napoli, maggiore può essere la quota di valore economico e di autonomia decisionale che conserva. Più capitale arriva dagli altri, maggiore sarà il rendimento richiesto dagli investitori e, a seconda della struttura, maggiori potranno essere i diritti economici o di governance da riconoscere loro. Non necessariamente il controllo del club. Ma certamente qualcosa in cambio del capitale.

Ed eccoci finalmente alla vera questione di governance. De Laurentiis non deve decidere soltanto quanto spendere. Deve anche decidere, qualora scelga di utilizzare capitale di terzi, quanto dell’economia del progetto sia disposto a condividere per non dover finanziare tutto direttamente. Per un imprenditore che ha costruito il Napoli attraverso un modello a forte centralità della proprietà, non è una domanda marginale. È forse la domanda. Per questo il dibattito sul nuovo stadio rischia di partire dal numero sbagliato.

Dire che serva un miliardo impressiona. Ma non ci dice quasi nulla. Bisogna sapere quanto capitale metterà il Napoli. Quanto debito vorrà e potrà sostenere il progetto. Quali ricavi potranno essere contrattualizzati. Quali attività potranno eventualmente sorgere intorno allo stadio. Chi sarà proprietario di cosa. Chi prenderà il rischio della costruzione. Chi quello commerciale. Chi avrà quali diritti decisionali.

E soprattutto: chi incasserà cosa per i prossimi trent’anni. Solo allora sapremo se Napoli Est è davvero un progetto. Perché il miliardo fa il titolo. La struttura finanziaria fa lo stadio.