Il nuovo stadio Maradona visto da un investitore: chi lo gestirà? Qual è il modello economico?

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Il dossier è ampio, molto più serio di una collezione di rendering.

Se fossi un investitore e mi presentassero il progetto del nuovo Maradona, dopo le prime slide anche direi che è bello.

Alla pagina quarta chiederei il piano economico. Alla quinta domanderei chi gestirà lo stadio. Alla sesta vorrei sapere quale posto occupi nel progetto il suo utilizzatore principale. Alla settima, probabilmente, comincerei a preoccuparmi. Anche perché la presentazione è quasi finita.

È questo il punto del progetto illustrato dal Comune. Non soltanto ciò che mostra, ma soprattutto ciò che ancora non spiega.

Il dossier è ampio, tecnicamente articolato e molto più serio di una collezione di rendering. Il Maradona dovrebbe passare da 54.732 a 63.300 posti. Sono previsti il recupero dell’anello superiore, una nuova tribuna inferiore più vicina al campo, l’estensione della copertura, 36 skybox, nuove hospitality, spazi per media e sponsor, parcheggi, pannelli fotovoltaici, recupero dell’acqua piovana e una sistemazione più ambiziosa delle aree esterne. Il Comune ha approvato il progetto nell’ambito del percorso per la candidatura di Napoli a Euro 2032.

Tutto molto utile. Soprattutto tutto molto necessario.

Ma un investitore non guarda soltanto ciò che verrà costruito. Guarda chi lo utilizzerà, chi pagherà, chi incasserà e cosa accadrà quando le previsioni saranno sbagliate. Perché nei progetti immobiliari i rendering mostrano quasi sempre il sole. Nei contratti si scopre quando piove. La prima domanda è semplice: qual è l’obiettivo reale?

Portare il Maradona agli standard richiesti per Euro 2032? Trasformarlo in uno stadio moderno per la SSC Napoli? Renderlo competitivo per le grandi finali europee? Creare una piattaforma capace di ospitare concerti, turismo, attività commerciali ed eventi aziendali durante tutto l’anno? Sono quattro obiettivi diversi. Possono convivere. Non coincidono automaticamente.

Il progetto riduce il rischio che Napoli venga esclusa dai grandi eventi internazionali

Il progetto sembra particolarmente efficace nel risolvere il primo: ridurre il rischio che Napoli venga esclusa dai grandi eventi internazionali per i limiti dell’impianto attuale. Migliora sicurezza, accessibilità, flussi, servizi, produzione televisiva, spazi Uefa e hospitality.

Fa cioè quello che un grande progetto pubblico deve fare quando un’infrastruttura rischia di non essere più all’altezza delle regole. Il dubbio comincia quando la conformità viene confusa con la competitività.

Nella specifica procedura per l’assegnazione delle finali di Champions League 2028 e 2029, la Uefa ha indicato una capienza lorda di almeno 70 mila posti, con una tolleranza negativa del 10 per cento. La soglia minima tollerata diventa quindi 63 mila. Con 63.300 posti, il nuovo Maradona si collocherebbe appena trecento sedute sopra il limite.

Potrebbe risultare ammissibile. Non significa che sarebbe scelto. Uno stadio che aspira ad ottenere una finale non viene progettato soltanto per superare la soglia minima. Deve offrire capacità effettivamente utilizzabile dopo le segregazioni, grandi spazi per media, sponsor e hospitality, infrastrutture digitali, logistica per gli allestimenti, rapidità di conversione e una città capace di sostenere l’intero evento. È la differenza tra presentarsi alla gara e avere un vantaggio competitivo.

I numeri del Maradona e degli altri stadi europei

Il Maradona avrebbe 36 skybox per 576 ospiti. L’Allianz Arena ne dichiara 106 per 1.371 persone, oltre a 2.152 business seat. Il Metropolitano di Madrid dispone di oltre 11 mila metri quadrati di aree VIP. Il Tottenham Stadium possiede un terreno di gioco retrattile e una superficie separata per la Nfl, oltre a strutture pensate per concerti, rugby, boxe e attività permanenti.

I dati non sono perfettamente omogenei, perché ogni impianto classifica in modo differente box, business seat e hospitality. Ma descrivono comunque modelli industriali di scala e flessibilità diverse.

Non significa che Napoli città debba copiare Londra, Madrid o Monaco. Ogni città ha spazi, costi e priorità differenti. E uno stadio pubblico non deve necessariamente diventare un centro commerciale con una partita ogni tanto. Significa però che un investitore chiederebbe quale mercato si intenda servire.

Il progetto estende la copertura di quindici metri e, sulla base della documentazione presentata, non prevede una copertura retrattile. Avvicina le tribune al terreno di gioco, ma non risulta prevedere un campo removibile. Promette uno stadio vissuto sette giorni alla settimana, ma non chiarisce con quale facilità potrà cambiare configurazione, proteggere il prato o conciliare gli eventi con il calendario calcistico.

È uno stadio progettato per non essere escluso. Resta da capire se sia progettato per essere scelto.

Poi arriva la seconda domanda. Quella che, dal punto di vista di un investitore, precede quasi tutte le altre. Chi è l’anchor tenant? Nel linguaggio degli immobili commerciali è l’utilizzatore principale: il soggetto che garantisce affluenza, stabilità dei ricavi e attrattività per gli altri operatori. Nel caso del Maradona la risposta è talmente evidente che si rischia di dimenticarla. L’utilizzatore essenziale è la SSC Napoli.

Il Comune possiede il contenitore. Il Napoli porta il contenuto

Il Comune possiede il contenitore. Il Napoli porta il contenuto: partite, tifosi, sponsor, televisioni, merchandising, hospitality e reputazione internazionale.

Le immagini del progetto sono piene del Napoli. Le persone indossano maglie azzurre. Gli spazi celebrano Maradona. Gli skybox guardano la squadra. Le hospitality acquistano valore grazie alla squadra. Il Napoli come soggetto industriale, almeno nel materiale reso pubblico, resta invece fuori campo.

Il grande assente, tuttavia, non è propriamente il club. È un accordo industriale di lungo periodo che stabilisca chi utilizzerà l’impianto, chi lo gestirà, chi incasserà i nuovi ricavi e chi sopporterà il rischio se le strategie delle due parti dovessero separarsi.

Non sappiamo quale ruolo abbia avuto il Napoli nella definizione della configurazione commerciale. Non sappiamo con certezza se consideri adeguati i 36 skybox, gli spazi premium, i percorsi degli sponsor e le modalità di utilizzo durante il cantiere. Non sappiamo se intenda contribuire all’investimento, assumere la gestione dell’impianto o impegnarsi a utilizzarlo per un periodo coerente con la vita economica dell’opera.

Soprattutto, non conosciamo ancora il modello economico.

Chi venderà gli skybox? Chi incasserà l’hospitality? A chi spetteranno catering, parcheggi, sponsorizzazioni, museo, concerti ed eventi non calcistici? Chi sosterrà i costi di gestione e la manutenzione futura? Quale canone pagherà il club? E cosa accadrebbe se il Napoli decidesse di andarsene?

Nel luglio 2025, in una nota riportata da Ansa, la SSC Napoli espresse il proprio giudizio di inidoneità del Maradona per Euro 2032, dichiarò di non considerare economicamente sostenibile un investimento nell’impianto e affermò di voler destinare risorse proprie a un nuovo stadio. Nella stessa ricostruzione veniva richiamata la necessità, indicata dalla Uefa, di una sintonia tra club e Comune.

Il progetto comunale è successivamente diventato più ampio e avanzato. Non è stato però presentato, almeno finora, un accordo strategico di lungo periodo tra Comune e SSC Napoli sul futuro utilizzo e sulla gestione economica dell’impianto. Questo non esclude che esistano interlocuzioni riservate. Anzi, il Comune ha dato conto in passato di incontri con il club sul Maradona.

Il problema è un altro: quando il modello deve sostenere un investimento pubblico di questa dimensione, a un certo punto deve diventare comprensibile anche fuori dalla stanza.

L’attuale convenzione per l’utilizzo dello stadio risulta rinnovata fino a giugno 2028. Il completamento del progetto viene collocato in un orizzonte successivo. Il rapporto contrattuale oggi visibile ha quindi una durata molto più breve della vita economica dell’investimento che si vorrebbe realizzare. Qui il progetto diventa una partita a poker.

Il Comune mostra lo stadio, la proprietà, le autorizzazioni e il possibile finanziamento pubblico. Il Napoli mostra il pubblico, il marchio e l’alternativa di un nuovo impianto privato. Il Comune può dire: senza il Maradona non hai ancora un posto dove giocare. Il Napoli può rispondere: senza di noi non hai nessuno capace di riempirlo con continuità.
Entrambi hanno buone carte. Nessuno possiede una vera alternativa gratuita.

Qual è il piano se il principale utilizzatore lascia l’impianto?

Il Comune potrebbe riqualificare il Maradona e utilizzarlo per Euro 2032, concerti, Nazionale e grandi manifestazioni. Ma senza SSC Napoli avrebbe un’infrastruttura costosa, un’utilizzazione discontinua e 36 skybox ai quali bisognerebbe spiegare cosa guardare ogni domenica. Il Napoli potrebbe costruire il proprio stadio e controllare direttamente ricavi, servizi e rapporto con i tifosi. Ma prima dovrebbe individuare e acquisire l’area, completare eventuali bonifiche, ottenere le autorizzazioni, finanziare l’operazione e costruire l’impianto. Nel frattempo dovrebbe continuare a giocare da qualche parte.

Oggi il Comune ha più potere operativo perché lo stadio esiste. Il Napoli ha più potere economico perché possiede la domanda. Il rapporto di forza può però cambiare con l’avanzamento dell’investimento. Prima dell’assegnazione dei lavori, il Comune può negoziare da proprietario dell’unica soluzione immediatamente disponibile. Dopo aver costruito hospitality, skybox e strutture pensate soprattutto per il Napoli, la sua dipendenza dal club potrebbe aumentare. Se gli investimenti diventassero irreversibili prima di un’intesa di lungo periodo, sarebbe un errore infrastrutturale: costruire prima per il cliente essenziale e negoziare con il cliente essenziale dopo.

A quel punto il cliente potrebbe finalmente scoprire quanto è essenziale. Se sedessimo nel comitato chiamato ad approvare l’investimento, chiederemo le risposte prima di autorizzare l’operazione. Quanto costa davvero l’intero progetto, comprese inflazione, imprevisti e manutenzione? Quali risorse sono definitivamente disponibili? Chi sarà responsabile della costruzione e chi assorbirà eventuali aumenti di costo? Chi gestirà lo stadio? Quanto durerà il nuovo accordo con il Napoli? Come verranno distribuiti i ricavi? Quali saranno gli obblighi del club e quali quelli del Comune?

E soprattutto: qual è il piano se il principale utilizzatore lascia l’impianto?

Quanti concerti, eventi e partite internazionali servirebbero per sostituirne la presenza? Chi coprirebbe i costi operativi? Un concessionario, il Comune o il contribuente?

Sono le domande che proteggono un buon progetto da una cattiva esecuzione.

Non sono domande ostili. Sono le domande che proteggono un buon progetto da una cattiva esecuzione. Sono le domande che ogni comitato di investimento si porrebbe. Il Comune ha il diritto, e probabilmente il dovere, di modernizzare un bene pubblico. Mentre, il Napoli non può essere il solo a decidere il destino di un’infrastruttura cittadina.

Allo stesso modo, il Comune non può definire il futuro industriale del principale stadio di Napoli come se il suo utilizzatore essenziale fosse un dettaglio da affrontare dopo la gara d’appalto. La soluzione non consiste nello stabilire chi comanda.

Per l’investitore, per il Comune, per il club e soprattutto per il contribuente, la domanda è un’altra: chi rischia cosa? Un accordo credibile dovrebbe precedere gli investimenti irreversibili e definire durata, canone, diritti commerciali, responsabilità operative, contributi, manutenzione e conseguenze di un eventuale recesso.

Il progetto ci dice dove saranno i parcheggi, i bagni (era ora), gli sponsor, le televisioni e gli spettatori. Non ci dice ancora con sufficiente chiarezza chi resterà, chi pagherà, chi guadagnerà e chi perderà se qualcosa andrà diversamente.

Per un tifoso, il rendering può bastare per immaginare il futuro. Per un investitore è soltanto il momento in cui cominciano le domande.

In questo progetto, per ora, le domande sembrano molto più moderne dello stadio.